부모님 집 한 채도 이제 상속세? 2026년 부동산 상속세 공제 기준 총정리

"이제 서울 아파트 한 채만 물려받아도 상속세를 내야 한다고요?" 최근 부동산 가격 상승으로 상속세 걱정이 현실이 되고 있어요. 2022년 기준으로 서울 아파트의 39%가 상속세 과세 대상이었는데, 이 비율은 계속 증가하고 있죠. 하지만 정확한 공제 기준만 알고 있다면 생각보다 많은 금액을 절세할 수 있답니다.

💰 상속세, 도대체 얼마부터 내야 할까요?

상속세는 피상속인(돌아가신 분)의 모든 재산에서 각종 공제를 뺀 뒤 남은 금액에 대해 부과되는 세금이에요. 부동산뿐만 아니라 예금, 주식, 보험금, 퇴직금 등 모든 재산이 포함됩니다.

중요한 건 신고 기한이에요. 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 신고와 납부를 마쳐야 하는데, 이 기한을 넘기면 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 동시에 부과되거든요. 실제 상담 사례를 보면 수천만 원에서 억 단위의 가산세가 발생하는 경우도 적지 않다고 하니, 기한 내 자진 신고가 가장 확실한 절세 전략이에요.

🏠 부동산 상속세 계산, 이렇게 해요

상속세 계산은 단계별로 진행됩니다. 먼저 상속재산을 평가하고, 여기서 각종 공제를 차감한 뒤 세율을 적용하는 방식이죠.

상속재산 평가 기준

최근에는 아파트의 경우 동일 단지 내 실거래가를 기준으로 하고, 거래가 드문 빌라는 감정평가를 통해 평가해요. 과거처럼 낮은 공시가격으로 과세받는 시대는 지났다고 보시면 됩니다.

저희 집도 부모님께서 오랫동안 살아오신 아파트가 있는데, 최근 집값이 많이 올라서 걱정이 많았어요. 그래서 미리 국세청 홈페이지에서 상속세 자동계산 서비스를 이용해봤는데, 공제 항목을 제대로 적용하면 생각보다 부담이 적더라고요.

📋 기본 공제 항목, 이것만은 꼭!

일괄공제 vs 기초공제+인적공제

배우자와 자녀가 있는 일반적인 가정이라면 기초공제 2억 원과 인적공제를 합친 금액과 일괄공제 5억 원 중 큰 금액을 선택할 수 있어요.

예를 들어 부모님과 자녀 2명이 있다면 일괄공제 5억 원을 선택하는 것이 일반적으로 유리해요. 하지만 미성년 자녀가 있거나 장애인, 연로자가 있다면 개별 공제를 계산해서 비교해보는 게 좋습니다.

배우자 공제, 최대 30억까지!

배우자가 실제로 상속받은 금액 범위 내에서 최소 5억 원, 최대 30억 원까지 공제받을 수 있어요. 다만 이 공제를 받으려면 반드시 협의분할서 등 증빙서류를 제출해야 하고, 상속세 신고기한 다음 날부터 6개월 이내에 재산 분할을 완료해야 합니다.

일반적으로 배우자와 자녀가 있는 가정은 일괄공제 5억 원 + 배우자공제 5억 원 = 최소 10억 원까지는 상속세가 발생하지 않는다고 보시면 돼요.

🏡 부동산 특화 공제 항목

동거주택 상속공제 (최대 6억 원)

부모님과 오랫동안 함께 살았다면 꼭 챙겨야 할 공제예요. 요건을 충족하면 주택가액의 80%(최대 6억 원)를 공제받을 수 있습니다.

10년이라는 긴 기간 동안 요건을 충족하는지 꼼꼼히 확인하는 작업이 매우 중요해요. 중간에 일시적으로 2주택이 된 경우에도 2년 이내에 종전 주택을 양도했다면 인정받을 수 있으니, 전문가와 상담해보시는 걸 추천드립니다.

금융재산공제

금융재산(예금, 적금, 주식 등)에서 금융채무를 뺀 순금융재산가액을 기준으로 공제받아요.

예를 들어 10억 원의 금융자산이 있다면 20%인 2억 원을 공제받아 8억 원으로 계산하게 되는 거죠. 다만 최대주주나 최대출자자가 보유한 주식은 제외됩니다.

💸 상속세 세율, 이렇게 적용돼요

상속세는 누진세 구조로, 과세표준이 커질수록 세율도 함께 올라가요.

세무 전문가들은 "상속세 절세의 핵심은 세율이 아니라, 공제 구조를 얼마나 정확하게 적용했는가에 달려 있다"고 강조해요.

🎯 실전 절세 전략

첫째, 공제 항목 꼼꼼히 챙기기

일괄공제와 개별공제 중 어느 것이 유리한지 계산해보고, 배우자공제를 최대한 활용하세요. 동거주택공제 요건을 충족한다면 6억 원 추가 공제는 놓치지 말아야 해요.

둘째, 장례비와 채무 공제 철저히 활용

병원비, 장례비, 고인의 대출금과 미지급 채무는 모두 상속재산에서 차감할 수 있어요. 단, 영수증과 계약서 등 명확한 증빙이 필수입니다.

셋째, 신고세액공제 챙기기

상속세를 기한 내 자진 신고하면 약 3%의 세액공제를 받을 수 있어요. 상속 재산 규모가 클수록 체감 효과는 더욱 커집니다.

넷째, 재산 분할 전략 세우기

배우자와 자녀가 재산을 어떻게 나누느냐에 따라 2차 상속 시 세 부담이 달라져요. 1차 상속에서 배우자가 모두 상속받으면 당장은 세금이 없을 수 있지만, 2차 상속 때 자녀들에게 큰 부담이 될 수 있으니 장기적인 관점에서 계획을 세우는 게 중요합니다.

제 친구 집의 경우, 아버지가 돌아가셨을 때 어머니께 전부 드리려다가 세무사 상담 후 자녀들과 적절히 분할했대요. 그 덕분에 나중에 어머니가 돌아가셨을 때 상속세 부담을 크게 줄일 수 있었다고 하더라고요.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 부모님이 살던 집 한 채뿐인데 상속세를 내야 하나요?

시가 기준으로 배우자가 생존해 있다면 약 10억 원, 배우자가 없는 경우 약 5억 원을 초과하면 과세 대상이 될 수 있어요. 최근 수도권 아파트 가격 상승으로 상속세 대상 가구가 빠르게 늘고 있습니다.

Q. 상속세 전문가 상담은 언제 필요할까요?

상속 재산이 20억 원 이상이거나, 부동산 비중이 크고 가족 간 분쟁 가능성이 있다면 초기 단계부터 전문가 상담이 권장돼요. 복잡한 공제 요건을 충족하는지 확인하고, 최적의 재산 분할 전략을 세우는 데 도움을 받을 수 있습니다.

Q. 물납이나 연부연납도 가능한가요?

납부세액이 2천만 원을 초과하고 부동산과 유가증권 가액이 전체 재산의 2분의 1을 초과하면 물납이 가능해요. 또한 담보를 제공하면 연부연납으로 나누어 낼 수도 있습니다.

🔭 끝으로

상속세는 미리 준비하면 절세할 수 있는 방법이 많아요. 특히 동거주택공제나 배우자공제처럼 요건을 충족하면 수억 원을 절약할 수 있는 제도들이 있으니, 평소에 관심을 갖고 준비하시는 게 중요합니다.

국세청 홈페이지의 상속세 자동계산 서비스를 이용하면 대략적인 세액을 미리 확인해볼 수 있어요. 하지만 정확한 계산과 최적의 절세 전략을 위해서는 전문가의 도움을 받으시는 걸 추천드립니다.

가족에게 물려줄 소중한 재산, 불필요한 세금 부담 없이 현명하게 준비하시길 바랍니다. 기한 내 신고와 꼼꼼한 공제 항목 체크가 가장 확실한 절세의 길이에요!